LOCATION MEUBLÉE DECÈS DE L'EMPRUNTEUR
De manières classique, en cas de décès de l'investisseur la compagnie d'assurance vers l'indemnité à la banque bénéficiaire du contrat ce qui a pour effet de rembourser le capital restant dû. Or, en location meublée, la mise en oeuvre de l'assurance du prêt expose les héritiers à de lourdes conséquences fiscales. Si le remboursement effectué par l'assurance a pour effet de solder l'emprunt bancaire, l'extinction de la dette bancaire constitue, sur le plan discal un profil exceptionnel imposable dans la même catégorie que le résultat (loyers), à savoir ici en BIC (à la tranche marginale d'imposition sur le revenu de l'investisseur à laquelle il convient d'ajouter les prélèvements sociaux de 17,20% voire la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 à 4%). A la suite du décès de l'emprunteur, l'actif brut successoral de ce dernier ne comportant pas de passif déductible au titre du prêt remboursé, une augmentation sensible des droits de succession est mécaniquement constatée.
Des solutions originales mais complexes
Deux techniques rarement utilisées, la souscription d'une assurance décès avec compte séquestre ou la constitution d'un gage espèces, peuvent être pertinentes. Ces dernières reposent sur le maintien de la dette bancaire au décès de l'emprunteur tout en préservant la banque d'une défaillance au travers d'une constitution de garanties adhoc. Le maintien de l'emprunt bancaire permet ainsi d'éviter la constatation d'un projet exceptionnel taxable et de conserver par ailleurs une dette déductible. mais force est de constater que les établissements bancaires sont réticents dans leur mise en oeuvre, soit par méconnaissance ou par l'envie de ne pas déroger au schéma classique.
Ces techniques procurent un avantage fiscal qui permet par ailleurs de diminuer l'assiette taxable aux droits de succession. Dès lors, il conviendra de s'entourer de spécialistes rompus à cette pratique afin d'exposer clairement l'intérêt pour l'emprunteur et rassurer l'établissement prêteur.
Jean-Christophe PACCARD, gérant du cabinet lyonnais de gestion en patrimoine Fromental-Paccard (groupe Herez)
